Immobilienbewertung
Leutenecker Immobilien – weil Immobilienangelegenheiten Vertrauenssache sind
Nicht nur für den Verkauf ist eine realistische Werteinschätzung einer Immobilie von grundlegender Bedeutung. Es gibt auch zahlreiche rechtliche oder steuerliche Anlässe, die eine zuverlässige Immobilienbewertung erfordern. Wir bieten Ihnen unterschiedliche Arten einer fundierten Wertermittlung an und kümmern uns auf Wunsch auch um den Verkauf Ihrer Immobilie. Bei uns sind Sie mit Ihrem Objekt in guten Händen.
Benötige ich eine Marktwertermittlung oder ein Verkehrswertgutachten?
Am Anfang aller Verkaufsbemühungen oder Vermögensauseinandersetzungen steht die Wertermittlung. Hierbei gibt es zwei verschiedene Arten der Wertermittlung: die Marktwertermittlung und das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Der Verwendungszweck der Bewertung führt zur Wahl der Bewertungsmethodik. Die Marktwertermittlung ist für den Verkauf einer Immobilie in der Regel ausreichend. Geht es jedoch um rechtliche oder steuerliche Angelegenheiten, erfordert dies ein umfangreiches Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Die Marktwertermittlung
Die Marktwertermittlung beziffert den Wert, den Ihre Immobilie auf dem aktuellen Immobilienmarkt erzielen könnte. Ob es sich hierbei um ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder auch ein komplettes Haus handelt, spielt keine Rolle. Die Marktwertermittlung ist eine Einschätzung des Marktpreises, die sich auf den aktuellen Zustand und die Unterlagen der Immobilie stützt.
Wie ist der Ablauf einer Marktwertermittlung?
Für die Marktwertermittlung der Immobilie nehmen wir vor Ort sämtliche baulichen Details Ihres Objekts auf. Anschließend berechnen wir mithilfe fundierter Daten den aktuellen Wert, den Ihr Grundstück, Haus oder Ihre Eigentumswohnung derzeit auf dem Markt erzielen könnte. Die Marktwertermittlung eignet sich lediglich zur internen Verwendung. Sie ist immer dann ausreichend, wenn es um die Wertigkeit der Immobilie im Verkauf geht. Für Auseinandersetzungen zwischen Ehepartnern, Erben oder Dritten benötigt man ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Bau GB. Die Marktwertermittlung wird überwiegend vor Ort durchgeführt, anschließend von uns erläutert und im Nachgang in einem Brief zusammengefasst.
Die Marktwertermittlung auf einen Blick
- Wertermittlung für einen Verkauf oder interne Zwecke
- basierend auf Unterlagen und aktuellem baulichen Zustand der Immobilie
- Ortsbesichtigung mit Zustandsdokumentation
- Wertermittlung und Erläuterungen erfolgen vor Ort
- Zusammenfassung der Wertermittlung in einem Brief
Das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist wesentlich ausführlicher als die Marktwertermittlung und bietet eine rechtssichere Darstellung, die auch vor Gericht Bestand hätte. Ein Verkehrswertgutachten ist zum Beispiel bei Scheidungen, Streitigkeiten vor Gericht, Erbauseinandersetzungen und Zwangsversteigerungen erforderlich. Es darf nur von qualifizierten Diplom-Sachverständigen nach einem aufwändigen Studium erstellt werden und ist sehr umfangreich und ausführlich. Für die Erstellung von Verkehrswertgutachten ist in unserem Hause Fabian Leutenecker als Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten zuständig.
Was ist ein Verkehrswert?
Der Originaltext des § 194 BauGB lautet:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks
oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Der Verkehrswert ist also der mittlere Wert einer Immobilie, der zu einem definierten Zeitpunkt, der auch in der Vergangenheit liegen kann, auf dem freien Markt zu erzielen ist. Er wird durch ein vorgeschriebenes Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt.
Wer braucht ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten wird zu verschiedenen Anlässen benötigt. So kann ein Gutachten eines unabhängigen, neutralen Sachverständigen selbst in Zeiten eines Marktes mit großen Preisentwicklungen hilfreich sein für Erbengemeinschaften, Testamentsvollstrecker und Betreuer nicht mehr handlungsfähiger Personen. Auch bei Ehescheidungen kann ein Verkehrswertgutachten notwendig sein.
Warum ist der Verkehrswert für eine Erbengemeinschaft wichtig?
Möchte ein einzelner Erbe einer Erbengemeinschaft die geerbte Immobilie selbst übernehmen, benötigt er hierfür den Verkehrswert um die übrigen Erben in angemessener Höhe auszahlen zu können. Wir führen eine gewissenhafte Verkehrswertermittlung durch und können somit eventuellen Streitigkeiten zwischen den Erben vorbeugen.
Verkehrswertermittlung bei außergerichtlicher Einigung einer Scheidung
Wurden Grundstücke oder Immobilien mit in die Ehe gebracht oder während der Ehe erworben, ist dies bei einer Scheidung zu berücksichtigen. Bei einer außergerichtlichen Einigung zwischen den beiden Partnern dient der Verkehrswert als Anhaltspunkt, wieviel ein Ehepartner dem anderen ausgleichen muss, sofern er die Immobilie behält. Ebenso kann ein Gutachten auf unterschiedliche Zeitpunkte erstellt werden. Dies ist notwendig, um einen möglichen Zugewinnausgleich zwischen beiden Parteien festzustellen. Auch in diesem Fall stehen wir als erfahrenes Maklerbüro sachverständig bei der Ermittlung des Verkehrswertes hilfreich und kompetent zur Sei
Bewertung von Rechten und Belastungen am Grundstück
In einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB werden auch Rechte und Belastungen an einem Grundstück bewertet.
So finden zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht, ein Nießbrauchrecht oder auch ein Wege- oder Leitungsrecht in einem Verkehrswertgutachten Beachtung.
Wie wird das Verkehrswertgutachten erstellt?
Das Verkehrswertgutachten ist eine rechtssichere Darstellung, die auch dem erforderlichen Umfang vor Gericht entspricht. Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens findet ein Ortstermin mit ausführlicher Foto- und Zustandsdokumentation statt. Des Weiteren werden Wohnfläche und Nutzfläche überprüft sowie Einsicht in Bauakten, Grundakten und Grundbücher genommen. Rechtliche Gegebenheiten wie Baulasten oder Dienstbarkeiten werden ebenfalls in das Verkehrswertgutachten aufgenommen und tragen maßgeblich zum Ergebnis bei. Es findet eine Recherche über die Bodenrichtwerte, die bauliche Nutzung und die marktübliche Miete statt. Zudem erfolgt die Einholung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung des lokalen Gutachterausschusses, falls dies notwendig ist.
Übersicht Verkehrswertgutachten
- Ermittlung des Verkehrswerts gemäß § 194 BauGB
- rechtssichere und umfangreiche Darstellung, die auch vor Gericht Bestand hätte
- Verkehrswertgutachten ist erforderlich bei Streitigkeiten, Zwangsversteigerungen und zur
Vorlage bei Gericht oder einem Kreditinstitut - Durchführung einer Ortsbesichtigung einschließlich ausführlicher Zustands- und Fotodokumentation
sowie Überprüfung von Wohn- und Nutzfläche - Einsichtnahme in Bauakte, Grundakte und Grundbuch
- Feststellung und Bewertung von rechtliche Gegebenheiten wie Baulasten und Grunddienstbarkeiten
- Recherche über Bodenrichtwert, marktübliche Miete sowie Art der baulichen Nutzung
- Einholen der Auskünfte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses
- Anwendung der ImmoWertV für die verschiedenen Wertermittlungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren)
- nachvollziehbare und nachprüfbare Darstellung der Wertermittlung, einschließlich Bodenwert,
Immobilienwert und grundstücksgleicher Rechte - von uns ausgehändigtes Verkehrswertgutachten beinhaltet eine ausführliche und umfangreiche Objektbeschreibung
inklusive Fotodokumentation und anschließender Objektbeurteilung
